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购房指南:消费者买卖商品房如何合法维权

近年来,鹤壁市房地产市场在政府部门的引导与监管下,以及各大媒体的舆论监督下,正逐步走向规范成熟。但不可忽视的是,由于房地产从业人员的业务素质良莠不齐,消费者对自身权益及义务认识上的不清晰等多方面原因,导致消费者在买卖商品房过程中,常常遭遇各种各样的“陷阱”或落入法律误区。为此,市房管局为消费者准备了购房指南,并通过鹤壁新闻网提醒消费者,在买卖商品房如何避免上当受骗,做一名精明的消费者。 

1.什么是五证、两书?

五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2.买了五证不全的房屋如何维权?
      开发商未取得任何建房手续或未取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》,对外宣传和销售不能确定具体位置的房屋,此行为涉嫌非法集资、合同诈骗等行为的。购房人可向公安部门投诉举报,由公安部门依法查处。
      开发商已取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》,尚未取得《商品房预售许可证》,对外以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的,属违规预售行为。购房人可向房管部门投诉举报,由房管部门依法查处。
开发商发布虚假房地产广告或房屋销售合同涉嫌违法违规的,由工商部门依法查处。

3.开发商没有按时交房,购房者如何维权?
      首先是与开发商协商,协商不成的,可根据《合同法》、《消费者权益保护法》法律法规以及双方签订合同的约定,到消费者协会进行调解,也可以到人民法院提起诉讼。

4.房屋主要部位的保修期限是多长?
      屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
      供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
      电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

5.房屋出现质量问题如何解决?
      对于屋面、地下室防水工程、电气管线、给排水管道、墙面等出现的质量问题,在保修期范围内可要求开发建设单位进行免费维修。如出现质量纠纷,可根据《河南省建设工程质量管理条例》及《河南省建设工程质量投诉管理办法》等相关法律法规的规定,向市建设行政主管部门的工程质量监督机构反映,由其按规定受理,并协调解决。

6.开发商延期办房产证业主到底怎么维权?
      业主与开发商签订商品房销售合同时,必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约责任,具体到多少金额或多少比例。如果没有明确的约定,即使开发商迟延办理房产证构成违约,也不能要求开发商承担违约金,只能要求开发商赔偿损失,但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少,否则也得不到法院的支持。

7.规划突“变脸”,如何维权?
      首先,双方协商解决;其次,向有关行政管理部投诉;最后可以向人民法院提起诉讼,依法保护自己的合法权益。

8.如何预防开发商变更规划?
      购房者在购房时与开发商达成协议。购房者在购房时就住宅规划、小区规划及违约责任等内容应与开发商达成一致协议,写入双方的购房合同,并将规划设计图作为合同附件。购房者应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定,如房屋和房屋所在大楼的结构、高度、朝向以及小区公共配套设施、绿地面积、房屋间距等约定一定要明确无误,应尽量不产生歧义。
      明确约定发生规划、设计变更的程序。在商品房买卖合同中,购房者与商品房销售商要明确约定变更规划所需的程序,做到变更规划有章可循。如在合同中约定房地产开发商需要变更规划时,需告知购房者变更规划的原因,征求购房者的意见,决定是否变更规划需召开多数购房者参加的听证会、得到全部购房者2/3以上的多数的同意等。
      明确约定房地产开发商单方变更规划后的违约责任。在商品房买卖合同中,购房者与房地产开发商明确约定开发商单方变更规划后的违约责任的赔偿标准或计算方式,购房者同意和不同意变更的赔偿或补偿标准。除此之外,还可以明确约定购房者有权退房或不退房的情形下,开发商应当承担的违约责任。

9.交付房款后,房子降价了,可以找开发商索赔吗?
      房屋价格升降,是由国家宏观调控及房地产市场自身规律决定的。因此,一旦降价,购房者要求索赔是没有法律依据的。

10.买了集体建设用地使用证的房屋咋办?
      我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设,法律另有规定的除外。也就是说集体建设用地房屋的转让、买卖是不受法律保护的,但是如果您能成为此集体的村民,您就可以合法取得此房屋。

11.购买商品房在什么情况下可要求退房?
      实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期;开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;不能或不能按期办理产权过户的;合同中约定的其他退房条件出现时。

12.买了工业用地的房屋,在权益上会受到哪些侵害?
      房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
      虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办理办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦购房者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题。
      国家对土地用途的管理严格,擅改用途得不到法律保护。

13.购房款票据应由销售公司还是开发商出具?
      开发商把楼盘交给代理公司,购房者在购房的时候要跟开发商签订合同,由开发商开出收据,不应当由销售公司来出具相关收据。

14.如何避免一房多卖?
      一般来说,购房者在购买房屋的时候,需要提前看房屋是否已经进行备案。有的购房者在购房的时候没有关注备案状况,那购房者的权利就得不到保障,备案后这个房子才真正的属于购房者。如果开发商在外面有债务的话,相关债权人可以查封冻结楼盘,购房者在签订了销售合同的话,没有备案的话,是不能确定是属于购房者个人的。要去房管局去查看备案状况,如果备案成功就可以了。

15.开发商资金断裂,项目成为烂尾项目,如何办?
      开发项目资金断裂,烂尾形成以后,购房者维权难度一般较高,购房者心理是难以接受的,从现实来看,也可以在法院的协调下协调别的开发商进行融资,将烂尾楼盘盘活,减少损失。

16.当购房者已经签订了购房合同,而现实情况与前期宣传有出入的话,如何维权?
      开发商在前期印发的小册子可以反映开发商的虚假宣传,购房者需要收集相关材料,一般来说宣传内容是不会出现在合同中,业主就还要收集媒体和其他途径获得相关资料。如果开发商没有履行相关承诺,购房者可以向消协投诉或到法院起诉要求开发商进行赔偿。(秦小科)


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